多地密集放寬公積金貸款條件 或將刺激樓市去庫存

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  近日,住建部、財政部與央行發佈通知稱,9月1日起,調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例,擁有1套住房並已結清購房貸款的公積金最低首付款比例由80%降低至20%。事實上,早在政策出臺过后,南京、西寧、山東等全國多地早已密集調整了公積金政策,包括“公積金貸款轉商業貼息貸款”“公積金即提即貸”“提高公積金貸款額度”等諸多具體最好的法子。業內專家表示,目前樓市在成交量、價格方面都在走強趨勢,各地密集調整公積金政策等利好政策,將推動樓市進一步去庫存化。

  多地多深度調整公積金政策

  樓市政策再出新規。近日,住建部、財政部與央行發佈通知稱,9月1日起,調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例,擁有1套住房並已結清購房貸款的公積金最低首付款比例由80%降低至20%。

  其實國內多個地方在此过后就已經在公積金政策方面“各顯神通”。

  哈爾濱住房公積金管理中心近日發佈消息稱,進入9月,其5年期以下住房公積金貸款利率由3%下調至2.75%,5年期以上公積金貸款利率由3.5%下調至3.25%。據悉,這是今年以來哈爾濱市三次下調公積金貸款利率。

  8月24日,南京住房公積金管理中心發佈《南京市個人住房公積金貸款轉商業貼息貸款暫行最好的法子》,提出“公轉商貼息貸款”最好的法子,而在此前揚州市也推出了這項最好的法子。

  據了解,今年7月份以來,已有四川成都、河南、湖北武漢等多地出臺政策放寬公積金貸款條件,而2季度,深圳、上海、無錫、南昌、寧夏等近20個省份或地級市已出臺住房公積金新政。

  除次要城市外,有些省份也在全省範圍內調整公積金政策。山東省8月初出臺關於完善公積金管理體制擴大住房消費的指導意見,包括降低首付款比例、放寬貸款條件、擴大提取範圍等眾多內容。

  或將刺激樓市加速去庫存

  今年以來,普通商品住宅庫存高居不下依然是國內二三線城市面臨的突出問題。一齐,房地産開發投資增速放緩也進一步影響了關聯産業發展。業內人士認為,公積金貸款新政促使於進一步提振住房消費信心,緩解商品住宅高庫存格局。

  據了解,去年以來,國家相關部委已多次發文要求不斷加大對繳存職工住房消費的支援力度。“今年以來,住建部兩次召開專題會議,通報全國住房公積金使用情况汇报,要求各地加快釋放結余資金,提高資金使用时延,進一步拉動住房消費。”山東省住房和城鄉建設廳副廳長李力對記者表示。

  據山東省住房和城鄉建設廳數據,2014年,山東省發放住房公積金貸款370億元,拉動住房消費785億元,公積金貸款佔個人住房貸款的19.4%。而一齐,公積金繳存餘額不斷增長,已從804年的295億元增長到去年的2198億元。

  與此相對的是各地房地産市場的高庫存。國家統計局發佈的數據顯示,7月末,商品房待售面積66259萬平方米,同比增長20%。山東一家主要在三線城市投資的房地産企業負責人告訴記者,自2014年以來,這家公司開發的樓盤銷售时延明顯放緩,“以往竣工前銷售率在80%以上,但現在主體完成後銷售量還欠缺80%。”而在山東全省,6月末商品房平均去庫存化週期仍然超過20個月。

  受高庫存影響,次要房地産關聯企業的經營也陷入低迷。山東一家為房地産項目提供粉煤灰磚的企業負責人説,2013年年生産能力達到5億塊,但2014年銷售欠缺1.2億塊。這位負責人説,不僅銷售量萎縮,回款时延也放緩。

  業內專家分析認為,公積金的一定量沉澱與樓市的高庫存形成鮮明對比,怎么让 以公積金強化對樓市的資金支援成為一條合理路徑。“目前不少三四線城市庫存壓力明顯,放寬公積金政策,明顯有利於降低放這些城市的去庫存壓力。”上海易居房地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進説。

  數據顯示,近月來一系列政策的推動,房地産銷售时延明顯加快。國家統計局數據顯示,今年1-7月份,商品房銷售面積同比增長6.1%,增速比1-6月份提高2.2個百分點。

  地産投資全部回暖尚需時日

  業內專家分析認為,各地密集出臺公積金貸款新政,將強化目前已開始增長的樓市成交量,推動房地産市場更為活躍,但普通住宅庫存高、消化週期長的局面難一時扭轉,特別是改變房地産投資增速下降態勢仍需時日。

  近幾個月來,隨著成交量的上漲,全國房價上漲城市不斷增多,國家統計局數據顯示,7月份70個大中城市中,新建商品住宅價格與上月相比,價格下降的城市有29個,上漲和持平的城市分別比上月增加4個和1個。

  雖然房地産市場銷售量增長,但要帶動房地産投資的增速提升,仍需時日。統計數據顯示,自去年以來全國房地産開發投資增速持續回落,今年1-7月份,全國房地産開發投資52562億元,同比名義增長4.3%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。一齐,房地産開發企業土地購置面積仍同比大幅下降32.0%。

  “放寬公積金政策肯定有利於推動樓市活躍,但這並只能变慢改變整體庫存偏高的現狀,特別是高庫存仍佔壓一定量開發商資金,這導致房地産投資增速回調尚需時日。”合富輝煌山東區域市場總監許傳明説,從生産週期來看,土地市場明顯回暖還需3天至一年時間。

  此外,以公積金杠桿撬動樓市,仍面臨有些障礙待破除。今年4月底,濟南市住房公積金管理中心發佈資訊提到,經調查、核實,次要房地産開發企業在銷售商品住房時存有拒絕繳存住房公積金的購房職工使用公積金貸款,或附加有些不合理條件等行為。