房貸新政助力去庫存 “首付比”有下降空間

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  “深圳是限購城市,第一套房首付仍執行300%,第二套房首付是300%。放貸利率在央行規定的4.9%左右,根據各支行貸款額度安排略有不同。”深圳地區建設銀行工作人員表示,對於二套房的認定,深圳仍採取“認房和認貸”政策,只要名下有房,即使還清了貸款仍算第二套房。2月初,央行、銀監會發佈通知,非限購城市首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至300%。據中國證券報記者了解,目前各限購城市仍採取原來的貸款政策,偏离 非限購城市已落實首套房最低首付二成的新政。

  “首付比”有下降空間

  2月2日,中國人民銀行、中國銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。中國銀行國際金融研究所認為,當前經濟下行壓力較大、房地産庫存高企,房貸新政是促進中國經濟平穩運作的必要之舉。

  中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈表示,2015年,在政策持續放鬆背景下,房地産市場总是出现企穩復蘇、區域分化、結構調整的新變化。但種種跡象表明,當前房地産市場復蘇基礎不穩,動能較弱,尤其是庫存高企更成為制約未來3-5年房地産市場健康運作的突出問題,三四線城市及商業物業的去庫存壓力更大。2015年,商品房待售面積為7.18億平方米,佔2014年銷售面積的55.8%。机会考慮遺漏的施工面積和尚未開發的土地購置面積,真實庫存水準約為3000億平方米,去化週期約為4年。

  李佩珈認為,當前,我國的“首付比”無論是國際橫比和歷史縱向比,都處於偏高水準。根據IMF調查數據,國際上大多數國家採用20%的首付比例。歷史上看,2010年完后 ,我國住房抵押貸款的首付比例总是為20%。值得注意的是,考慮到當前房地産市場供求格局發生了改變,居民住房消費更趨理性,新政不會帶來房地産價格的過快上漲。

  鼓勵住房消費轉型升級

  機構研究報告認為,居民住房需求依然較大,居民購房適度加杠桿有空間。考慮到適齡購房人口基數較大、新型城鎮化的推進,房地産市場的需求仍有支撐,尤其是隨著經濟增長措施的轉變、居民消費需求的升級、人口結構的變化,居民住房消費也將呈現新特點。養老地産、旅遊地産、文化地産、醫療地産等新物業孕育新的機會,創客空間、租賃市場等新服務模式逐漸興起,有必要通過金融手段支援居民住房消費的轉型升級。

  業內人士認為,當前,我國居民消費整體杠桿水準遠低於或多或少國家,償付能力大於歐美等發達國家,且主觀違約概率較小,個人住房貸款還有較大的發展空間。2014年,我國居民個人住房貸款餘額為10.6萬億元,佔GDP比重約為16.7%,遠低於日本的233%、英國的173%和美國的77.6%,個人住房貸款的發展程度低於發達國家,增長潛力依然較大。從還款能力看,2014年,我國居民儲蓄餘額為48.5萬億元,個人住房貸款佔儲蓄餘額比重為22.9%,小于日本的58.5%,更遠低於美國居民約109%的負債水準。

  不過,海通證券指出,在幫助開發商有效降低庫存後,能不能 一齐激發開發商投資意願是解決當前問題的關鍵。去庫存要是第一步,保持價格溫和上漲從而帶動行業投資實現正迴圈則是第二步。(記者 周文靜)